Nel sistema processuale civile il decreto di trasferimento di beni immobili è regolamentato dall’art. 586 cpc che è stato parzialmente modificato dalla novella normativa del 2005, con la quale il legislatore ha tramutato in norma quello che la giurisprudenza, consolidatasi negli anni, aveva ormai stabilito in materia di cancellazioni dei gravami. Il legislatore della riforma del processo esecutivo immobiliare ha lasciato, comunque, irrisolte delle situazioni giuridiche che solo le prassi dei Tribunali e degli operatori del settore stanno cercando di risolvere, non solo per portare a conclusione la procedura esecutiva immobiliare, ma anche per rendere accessibili ad un numero sempre più alto di utenti le vendite immobiliari, che, fino a qualche anno fa, non erano pienamente apprezzate dal mercato a discapito sicuramente dei soggetti creditori che agivano nei confronti del debitore per vedersi pagato il loro credito e del debitore stesso che, a seguito della mancata vendita coattiva del proprio immobile, non riusciva, quasi mai, ad onorare i propri debiti.
Il decreto di trasferimento è il provvedimento giudiziale con il quale il Giudice dell’esecuzione trasferisce in favore dell’aggiudicatario la proprietà del bene immobile oggetto di aggiudicazione.
Esso è un atto pubblico in quanto viene emesso dal Giudice dell’esecuzione nell’esercizio delle sue funzioni giurisdizionali e, per espressa previsione normativa, rimane di esclusiva competenza del Giudice stesso anche se, ai sensi dell’art. 591 bis c.8 cpc, la bozza del decreto deve essere predisposta dal professionista delegato e trasmessa al Giudice non appena viene versato dall’aggiudicatario il saldo prezzo, maggiorato della somma relativa alle imposte di trasferimento.
Il decreto, come previsto dall’art. 586 cpc, viene emesso dal Giudice dell’esecuzione dopo che lo stesso ha accertato l’avvenuto pagamento integrale del saldo prezzo e quando, il Giudice, non ritiene di dover sospendere la vendita nel caso in cui il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto. (Trib. di Palermo ord. del 27.05.2015)
Con il decreto di trasferimento il Giudice trasferisce la proprietà del bene oggetto di aggiudicazione, ordina la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie salvo quelle che si riferiscono alle obbligazioni assunte dall’aggiudicatario ai sensi dell’art. 508 cpc con liberazione del debitore ed, infine, ingiunge al debitore ed a chiunque occupi il bene senza titolo opponibile alla procedura di rilasciare libero da persone e/o cose l’immobile venduto. Tra le finalità del decreto di trasferimento, sicuramente, la principale è quella di trasferire il bene immobile pignorato all’aggiudicatario, tramutando il bene stesso in denaro. (Cass. Sez. 3° ordinanza n. 371 del 11.01.2007)
L’art. 2643 n. 6) cc statuisce che i provvedimenti con i quali nell’esecuzione forzata si trasferisce la proprietà di beni immobili devono essere resi pubblici tramite la trascrizione degli stessi presso la competente Agenzia del Territorio - servizio pubblicità immobiliare. La trascrizione del decreto ha funzione di pubblicità di natura dichiarativa.
Per espressa previsione normativa il Giudice, con la pronuncia del decreto, ordina la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie.
Il dato normativo appare chiaro con le modifiche apportate all’art. 586 cpc. Il legislatore ha dato infatti il potere al Giudice di ordinare la cancellazione dei pignoramenti trascritti e delle ipoteche iscritte anche dopo il pignoramento che ha provocato il processo esecutivo immobiliare. Con questa previsione normativa il legislatore ha voluto rendere facilmente trasferibili gli immobili acquistati dalle procedure esecutive immobiliari, senza lasciarli onerati da gravami che, seppur inefficaci, in quanto iscritti e trascritti dopo il pignoramento, limitavano il trasferimento dei beni immobili, specialmente nel caso in cui il pagamento del corrispettivo di una successiva compravendita degli stessi avveniva mediante la contrazione di un mutuo ipotecario.
Come ogni atto emesso dal Giudice dell’esecuzione dopo che il processo esecutivo è stato incardinato, anche il decreto di trasferimento è soggetto a gravame secondo le previsioni e nelle forme previste dall’art. 617 cpc, entro il termine perentorio di venti giorni da quando l’interessato all’opposizione ne viene a conoscenza. È pacifico che l’opponente deve dimostrare l’interesse, concreto, ad agire individuato dall’art. 100 cpc.
Per procedere alla cancellazione dei gravami, il conservatore dei registri immobiliari necessita del decreto di trasferimento munito della dichiarazione di mancata opposizione, che dovrà apporre il cancelliere sul decreto stesso e, pertanto, sarà necessario notificare il decreto di trasferimento a tutte le parti che nel processo esecutivo potrebbero avere un interesse concreto ad agire, e, in particolare, al debitore esecutato ed ai creditori non intervenuti nel processo esecutivo che sui beni pignorati hanno un diritto di prelazione risultante dai pubblici registri.
L’art. 586 cpc permette al Giudice di ordinare la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie ma non dà al Giudice la possibilità di ordinare la cancellazione di eventuali altri gravami trascritti sull’immobile che, spesso, possono emergere da una attenta lettura sia della certificazione ipotecaria, che in alternativa può essere sostituita dalla certificazione redatta da un notaio, allegata all’istanza di vendita sia dalla certificazione ipotecaria che il professionista delegato alla vendita dovrà nuovamente estrarre dal pubblico registro al momento dell’avvenuta aggiudicazione del bene immobile per verificare eventuali nuove trascrizioni e iscrizioni intervenute dopo il pignoramento. In ogni caso il professionista dovrà informare il Giudice della presenza di trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile mediante ricorso ai sensi dell’art. 591 ter cpc e, nel caso di prosecuzione del processo esecutivo, dovrà indicare nell’avviso di vendita redatto ai sensi dell’art. 570 cpc la sussistenza di gravami per i quali il Giudice non potrà ordinare la cancellazione.
Può ordinare la cancellazione delle domande giudiziali trascritte ai sensi degli artt. 2652 e 2653 cc solo il Giudice, inteso come Ufficio Giudiziario, competente per l’azione giudiziale e solo se il relativo giudizio è stato definito con sentenza passata in giudicato o se il giudizio è estinto. Nel caso in cui il giudizio, di cui alla domanda giudiziale trascritta, sia ancora pendente, il professionista delegato avrà il compito di verificare il tipo di azione proposta e lo stato effettivo del giudizio. Particolare attenzione dovrà essere prestata all’azione di usucapione che in caso di accoglimento potrebbe addirittura “paralizzare” il processo esecutivo immobiliare anche se trascritta successivamente al pignoramento stante la natura della relativa sentenza che costituisce la proprietà dell’immobile in favore dell’attore sin dal momento in cui è stata accertata la effettiva proprietà in capo all’attore stesso.
Il sequestro conservativo dei beni del debitore chiesto ai sensi dell’art. 2905 cc è opponibile alla procedura esecutiva immobiliare solo se trascritto anteriormente al pignoramento. L’art. 586 cpc non indica tra i gravami per i quali il Giudice dell’esecuzione può ordinare la cancellazione il sequestro conservativo. Può accadere che il sequestro conservativo trascritto sul bene immobile sia quello che poi, convertito in pignoramento, ha provocato il processo esecutivo immobiliare. Partendo da questo assunto si potrebbe desumere che il Giudice possa emettere l’ordine di cancellazione del sequestro conservativo, almeno quello convertito in pignoramento, nel decreto di trasferimento e considerare il “silenzio” dell’art. 586 cpc solo una lacuna colmabile con l’analogia attingendo alle previsioni di cui all’art. 108 lf che prevede che il Giudice delegato ha il potere di ordinare la cancellazione anche dei sequestri conservativi. L’impossibilità per il Giudice dell’esecuzione di ordinare la cancellazione dei sequestri conservativi creerebbe uno iato tra le due procedure espropriative, fallimentare ed esecutiva immobiliare, tale da generare una differente appetibilità degli immobili da parte del mercato.
Le servitù prediali, se trascritte ai sensi dell’art. 2643 c. 1 n.4 prima del pignoramento, sono opponibili allo stesso e non ne può essere ordinata la cancellazione e, pertanto, vengono “trasferite” con l’immobile sul quale gravano. Alcune categorie di servitù sono opponibili al pignoramento anche se trascritte dopo il pignoramento stesso, trattasi delle servitù coattive previste dall’art. 1049 e seguenti cc. Della presenza di tali servitù ne deve essere data adeguata notizia nell’avviso di vendita previsto dall’art. 570 cpc.
Possono gravare sull’immobile esecutato delle convenzioni edilizie e le stesse sono opponibili al pignoramento solo se trascritte antecedentemente allo stesso ai sensi dell’art. 2643 c. 1 n. 2 bis) cc, di tali gravami il Giudice non può ordinarne la cancellazione. I termini delle convenzioni edilizie possono essere ricondotti alla previsione del pagamento degli oneri di urbanizzazione mediante l’impegno dell’impresa costruttrice all’effettuazione di lavori, concordati, in nome e per conto dell’ente pubblico. Solo quando l’impresa costruttrice avrà eseguito completamente i lavori indicati nella convenzione l’ente pubblico dichiarerà l’avvenuto adempimento della convenzione. Nel caso di inadempimento da parte dell’impresa costruttrice l’ente pubblico potrà chiedere ai successivi proprietari degli immobili, divenuti tali anche in forza di decreto di trasferimento, la corresponsione delle somme necessarie per il completo adempimento risultante dall’obbligo assunto dall’impresa costruttrice nella convenzione edilizia. In caso di trascrizione opponibile al pignoramento di una convenzione edilizia, sarà necessario che l’esperto nominato ai sensi dell’art. 568 cpc relazioni in merito all’entità dei lavori ancora ineseguiti con la quantificazione degli stessi e l’imputazione, in quota, all’immobile pignorato.
Il fondo patrimoniale è regolamentato dagli artt. 167 e ss cc, in particolare l’art. 167 cc prevede che, tra gli altri beni, anche i beni immobili possono essere destinati a far fronte dei bisogni della famiglia. L’art. 2647 cc prevede che la costituzione del fondo patrimoniale deve essere trascritta e, pertanto, è proprio la trascrizione precedente al pignoramento che ne provoca l’opponibilità allo stesso. L’esecuzione sui beni del fondo e sui relativi frutti non può avere luogo per debiti contratti per scopi estranei ai bisogni di famiglia. L’esecuzione immobiliare può essere iniziata dal creditore con prelazione iscritta presso i pubblici registri antecedentemente alla trascrizione del fondo patrimoniale.
Il Giudice dell’esecuzione non può ordinare la cancellazione della sentenza di fallimento, neanche se è stata trascritta dopo il pignoramento. L’ordine di cancellazione della sentenza di fallimento potrà essere emesso dal Giudice delegato al fallimento ai sensi dell’art. 108 lf. Il curatore fallimentare ha la facoltà di subentrare nel processo esecutivo immobiliare o di chiedere l’improcedibilità dello stesso al Giudice dell’esecuzione. Il disposto di cui all’art. 107 c. 6 lf fa prevede che il Giudice dell’esecuzione deve dichiarare l’improcedibilità del processo esecutivo su richiesta del curatore fallimentare, che esercita quindi un diritto potestativo, salvo il caso in cui nell’esecuzione non sia stata promossa, o sia intervenuto, un creditore ipotecario con privilegio fondiario.
Particolare attenzione si deve prestare all’effetto dirompente che potrebbe avere, riguardo all’esecuzione immobiliare, il cosiddetto “patto marciano”. L’art. 2 del DL 3 maggio 2016 n. 59, convertito nella L 30 giugno 2016 n. 119, prevede che il contratto di finanziamento concluso tra un imprenditore ed una banca può essere garantito dal trasferimento, in favore dell’istituto bancario, della proprietà di un immobile sospensivamente condizionato all’adempimento del debitore. Il patto trascritto prevale sulle iscrizioni e trascrizioni successive allo stesso. Nel caso in cui il finanziamento sia già garantito da una iscrizione ipotecaria, gli effetti del patto, con lo stesso meccanismo protettivo previsto dalla trascrizione delle domande giudiziali, retroagiscono alla data di iscrizione dell’ipoteca, con il conseguente travolgimento anche del pignoramento immobiliare e, quindi, del processo esecutivo immobiliare, facendo salva solo l’aggiudicazione anche se provvisoria, così come previsto dall’art. 4 DL 3 maggio 2016 n. 59 convertito nella L 30 giugno 2016 n. 119.
L’art. 108 della legge fallimentare statuisce che “Per i beni immobili e gli altri beni iscritti nei pubblici registri, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, il giudice delegato ordina, con decreto, la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo.”
Dalla lettura della norma si evince che il Giudice delegato può ordinare la cancellazione dei gravami solo quando la vendita è stata eseguita ed il relativo prezzo è stato interamente riscosso.
Si deduce che la previsione dell’articolo in esame è applicabile solo quando è stata eseguita una vendita competitiva ai sensi dell’art. 107 lf e ciò anche a seguito della collocazione topografica della previsione normativa di cui all’art. 108 lf.
Le previsioni di cui al secondo comma dell’art. 108 lf non possono essere applicate nel caso in cui la vendita venga effettuata a seguito del subentro del curatore in un contratto preliminare di compravendita pendente alla data della sentenza di fallimento. In questa fattispecie, il curatore, prima di subentrare nel contrato preliminare pendente, dovrà concludere con i creditori che vantano una prelazione iscritta sul bene oggetto di contratto preliminare, un accordo, in ipotesi anche economico, volto all’ottenimento dell’assenso della cancellazione delle prelazioni iscritte. La mancanza dell’accordo determinerà per il curatore l’impossibilità di subentro nel preliminare di compravendita pendente alla data della sentenza di fallimento.
La problematica rimane aperta nel caso in cui il contratto preliminare di vendita sia stato trascritto ai sensi dell’art. 2645 bis cc ed ha ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell’impresa dell’acquirente. Nelle fattispecie appena riportate il curatore deve obbligatoriamente subentrare nel contratto preliminare di compravendita e, pertanto, il promittente acquirente si troverà sull’immobile acquistato iscritte le ipoteche che non potranno essere cancellate in quanto il Giudice delegato è impossibilitato ad emettere il relativo ordine di cancellazione.
Il Giudice delegato al fallimento, a differenza del Giudice dell’esecuzione, può ordinare la cancellazione anche dei sequestri conservativi e di tutti gli altri vincoli che gravano sul bene oggetto di vendita come la sentenza di fallimento e il decreto di ammissione alla procedura di concordato preventivo.
Il curatore fallimentare potrà procedere con la messa in esecuzione dell’ordine di cancellazione quando avverso il decreto del Giudice delegato non sia stato proposto reclamo ai sensi dell’art. 26 lf.
Il decreto di trasferimento contiene anche l’ingiunzione del Giudice volta al rilascio del bene immobile effettuata nei confronti del debitore e dei terzi che occupano l’immobile stesso senza titolo opponile alla procedura esecutiva immobiliare così come previsto dal comma 2 dell’art. 586 cpc ed inoltre il decreto è anche titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile trasferito a favore dell’aggiudicatario.
In questo caso il decreto di trasferimento dovrà essere munito della formula esecutiva, apposta da parte del cancelliere, e messo in esecuzione mediante le formalità previste dall’art. 605 e ss cpc pertanto dovrà essere notificato alla parte che occupa l’immobile mediante il precetto.
La previsione normativa deve essere considerata come l’ultima “spiaggia” concessa all’aggiudicatario, ormai proprietario, dell’immobile che, per una sua scelta, ha rinunciato alla messa in esecuzione, in suo favore, dell’ordine di liberazione di cui il procedimento è regolamentato dall’art. 560 cpc. (Cass. Sez. III° sent. n. 6834/2015)
RIFERIMENTI BIBLIOGRAFICI
Le nuove esecuzioni immobiliari; Manuale dell’esecuzione forzata; Il custode e il delegato alla vendita nella nuova esecuzione immobiliare.
